Mietrecht vom Anwalt

Die Kaution darf höchstens 3 Monatskaltmieten betragen. Ein höherer Betrag ist unzulässig. Auch ist es nicht erlaubt eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten zu verlangen und zusätzlich noch eine Bürgschaft. Dies nennt man Übersicherung und ist gesetzlich unzulässig.

Die Kaution wird nicht zurückgezahlt, wenn die Wohnung mit erheblichen Schäden zurückgegeben wird. Hat der Vermieter berechtigte Ansprüche kann er diese gegen das Kautionsguthaben aufrechnen. Zum Beispiel hat der Vermieter Ansprüche in Höhe von 1.500,00 € und das Kautionsguthaben beträgt 1.650,00 €, dann kann er mit der Kaution die Aufrechnung erklären und die übersteigenden 150,00 € an den Mieter auszahlen.

Dies hängt davon ab, ob sich der Vermieter mit der Rückzahlung in Verzug befindet. Regelmäßig muss die Kaution nach 6 Monaten nach dem Auszug zurückgezahlt werden. Vorher kommt eine Kautionsrückzahlung regelmäßig nicht in Betracht. Hintergrund ist insbesondere, dass die Ansprüche des Vermieters innerhalb dieser Zeitspanne verjähren und nicht mehr aktiv geltend gemacht werden können. Im Falle des Verzuges muss der Vermieter die Anwaltskosten tragen.

Sollte der Vermieter nach den 6 Monaten die Kaution nicht zurückzahlen oder aber diese gegen eine vermeintliche Forderung aufgerechnet haben, so muss der Vermieter zur Zahlung aufgefordert werden. Dabei ist besonders wichtig ihm eine Frist von ca. 14 Tagen zur Auszahlung zu setzen. Im Anschluss kann auf die Auszahlung der Kaution geklagt werden.

Mit der Anzeige des Mangels tritt kraft Gesetzes unverzüglich eine Mietminderung ein. Diese hängt von der Schwere des entsprechenden Mangels ab und muss daher ganz individuell abgestimmt werden. Eine Mietminderung berechnet sich Tag genau und nicht per Monat. Ein Paradebeispiel dabei ist der Ausfall der Heizung.

Bei einem Heizungsausfall ist es wichtig sofort den Vermieter zu kontaktieren und diesen über den Heizungsausfall zu informieren. Dies geschieht am besten sowohl mündlichen per Telefon als auch schriftlich. Bei der Meldung des Heizungsausfall sollte auch eine kurze Frist zur Behebung gesetzt werden. Die Länge der Frist hängt von den Temperaturen draußen und innerhalb der Wohnung ab. Es gilt die Faustformel, je kälter es ist desto kürzer kann die Frist sein. Solange die Innentemperatur noch über 15°C beträgt ist eine Frist von 3 bis 4 Tagen angemessen. Wichtig dabei ist, dass ein Protokoll über die entsprechenden Daten geführt wird. Es muss dokumentiert werden, wann die Heizung ausgefallen ist und wann der Vermieter informiert wurde als auch welche Temperaturen innen und außen herrschen. Sinken die Temperaturen in einer Wohnung massiv ab, kann eine Mietminderung von bis zu 100 % angemessen sein. In der kalten Jahreszeit geht man von einer Mietminderung, sofern die Innentemperatur unter 15°C fällt von ca. 50 % aus. Im Sommer ist nur eine geringere Mietminderung angemessen. Durch die Protokollierung kann auch eine genaue Berechnung stattfinden.

Gehen wir davon aus, dass Sie für Ihre Wohnung eine Warmmiete von 700 € zahlen, Ihre Heizung für 10 Tage ausfällt und Ihre Zimmertemperatur unter 15°C fällt. Zur Ermittlung Ihrer täglichen Miete rechnet man Ihre Gesamtmonatsmiete durch die Anzahl der Tage des entsprechenden Monats. In unserem Beispiel ist es Januar. Dieser hat 31 Tage. Folglich rechnet man:

700 Euro / 31 Tage = 22,58 € pro Tag

Diesen Tagespreis rechnet man nun hoch auf den Zeitraum des Ausfalls (in unserem Beispiel 10 Tage).

22,58 € * 10 Tage = 225,80 €

Von diesem Betrag zieht man nun die Mietminderung ab, folglich hier 50 %

225,80 € * 0,5 = 112,90 €

Dies entspricht dem Minderungsbetrag und wird von der geschuldeten Miete abgezogen. Insofern ist für den Monat nur noch ein Betrag von 587,10 € geschuldet. Dieser wird mit der Miete des darauffolgenden Monats verrechnet.

Immer wieder kommt es in Wohnräumen zu einem Schimmelbefall. Wichtig ist es zunächst den Vermieter über den Schimmel zu informieren. Sobald dies geschehen ist tritt Kraftgesetzes eine Mietminderung ein. Voraussetzung für diese ist insbesondere, dass der Mieter den Schimmelbefall nicht selbst verursacht bzw. zu vertreten hat. Dies betrifft das sogenannte Heiz- und Lüftungsverhalten. Dieses besagt, dass die Wohnung täglich ausreichend (2 bis 4-mal) vollständig gelüftet und bei niedrigen Temperaturen beheizt werden muss. Sofern dies eingehalten wurde steht dem Mieter eine Mietminderung aufgrund des Schimmels zu, denn dann basiert der Schimmel auf baulichen Mängeln. Diese baulichen Mängel sind unter anderem undichte Dächer, zu feuchtes Baumaterial, Wärmebrücken, Rohrbrüche, Leckagen und eine unzureichende Isolierung.

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Ausprägung, der Farbe und der Lage des Schimmels ab. Tritt der Schimmel nur vereinzelt auf, so wird in der Regel von einer Mietminderung von ca. 10 % ausgegangen. Breitet sich der Schimmel in weiten Teilen der Wohnung aus, kann eine Mietminderung bis zu 100% geltend gemacht werden. Zur genauen Bestimmung der Höhe ist es stets ratsam eine individuelle Abwägung durch einen Rechtsanwalt machen zu lassen.

Es ist sinnvoll und vorausschauend, wenn man bereits bei Anzeige des Mangels dem Vermieter eine Selbstvornahme ankündigt, sofern dieser die gesetzte Frist verstreichen lässt. Dadurch kann man, sobald die gesetzte Frist abgelaufen ist, selbst einen Handwerker beauftragen den Mangel zu beheben und im Nachgang das Geld vom Vermieter erstattet verlangen. Im Zweifelsfall kann man, nach entsprechender Beratung, gegebenenfalls auch die Handwerkerkosten zur Behebung des Mangels auch mit der Miete verrechnen.

Bei einem Mangel muss ich meinen Vermieter unverzüglich informieren. Dies sollte stets schriftlich erfolgen. Eine E-Mail genügt in der Regel. Dabei sollte der Mangel möglichst genau beschrieben werden; also worum es sich handelt, wann dieser bemerkt wurde und wo genau sich dieser in der Wohnung befindet. Am besten ist es gleich Fotos von den Stellen zu machen. Anschließend sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt werden.

Die Länge der Frist hängt von der Schwere des Mangels ab. Als Faustformel kann man sagen, ist der Mangel lediglich störend aber macht die Wohnung nicht gefährlich und/oder unbewohnbar, ist eine Frist von 14 Tagen zu setzen. Bei großen Dringlichkeiten kann auch eine deutlich kürzere Frist gesetzt werden, zum Beispiel beim Ausfall von Strom, Wasser oder Heizung. Bei Vorkommnissen wie einem Wasserschaden, einem Brand oder ähnlichem ist eine Fristsetzung entbehrlich und der Mieter kann sofort eine entsprechende Firma oder die Feuerwehr anrufen.

Eine Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis demnächst enden wird. Der Mieter muss seine Einwendungen gegen die Kündigung unverzüglich vorbringen, spätestens jedoch, in den meisten Fällen, bis 2 Monate vor dem Kündigungsdatum. Viele Kündigungen sind formell oder inhaltlich fehlerhaft. Insofern lohnt sich regelmäßig die Überprüfung einer solchen Kündigung durch einen Rechtsanwalt.

Die Kosten einer Räumungsklage berechnen sich nach der Jahreskaltmiete. Zum Beispiel zahlt man 500,00 € Kaltmiete pro Monat, so beträgt der Jahreswert 6.000,00 €. Diesen Betrag in Höhe von 6.000,00 € nennt man Streitwert. Dies ergibt entsprechend des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes Gebühren in Höhe von 1.184,05 € für den Rechtsanwalt. Es kommen noch bei einem Streitwert von 6.000,00 € ggf. Gerichtsgebühren in Höhe von 546,00 € hinzu, sowie, sollte man das Verfahren verlieren, die Gebühren der Gegenseite in gleicher Höhe.

Sollte man als Mieter ein geringes Einkommen erzielen und/oder Unterhaltsverpflichtungen haben, so kommt auch ein Antrag auf die Bewilligung von Prozesskostenhilfe in Betracht. Dieser wird beim zuständigen Gericht eingereicht und im Falle der Bewilligung übernimmt die Staatskasse die Kosten vollständig bzw. gewährt diese als Darlehen.

Eine Räumungsklage setzt den Mieter in Zugzwang. Dieser muss nach dem Zugang innerhalb von 2 Wochen sich beim Gericht melden und seine Verteidigungsabsicht anzeigen. Anschließend hat dieser regelmäßig weitere 2 Wochen um inhaltlich auf die Klage Stellung zu nehmen. Verpasst dieser insbesondere die erste Frist droht ein Versäumnisurteil, welches unverzüglich vollstreckt werden kann.

Es gibt verschiedenste Argumente gegen eine Kündigung und somit eine Räumungsklage vorzugehen. Zunächst einmal ist es wichtig zu ermitteln, warum wurde ursprünglich gekündigt. Je nach Kündigung ist eine andere Strategie zielführend. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung zum Beispiel, kann der Eigenbedarf nur vorgetäuscht sein, die Eigenbedarfsgründe nicht formal oder inhaltlich richtig dargestellt sein oder die Kündigungsfristen sind fehlerhaft.

Die Gebühren für ein Räumungsverfahren berechnen sich für den Vermieter ebenso wie für den Mieter. Wichtig ist lediglich, dass eine juristisch einwandfreie Kündigung vorweggegangen ist, damit die Räumungsklage Erfolg hat. Der Streitwert für beides errechnet sich wieder nach der Jahreskaltmiete. Für eine Kündigung durch den Rechtsanwalt entstehen Gebühren in Höhe von 627,13 €, wenn man erneut einen Streitwert von 6.000,00 € zugrunde legt.

Die Dauer einer Räumungsklage beträgt regelmäßig zwischen 3 – 9 Monate. Dies hängt insbesondere momentan von der Coronalage ab.